答疑:为什么物业管理公司改成了物业服务公司?

物业７日内拒退装修押金将按每日万分之一支付违约金；业主拖欠物业服务费将按每日万分之一支付违约金。这是记者日前从玉林山水花园开发商与物业公司签定本市首个《北京市前期物业服务合同》中获悉的。

根据北京市工商局关于推行《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本的通知，从５月１日起新建小区应当使用或参照《北京市前期物业服务合同》示范文本签定《前期物业服务合同》。

从一份统计资料显示，截至今年３月，全市实施物业服务总建筑面积达３．５亿平方米，其中住宅面积２．７亿平方米，约占住宅总量的８０％；全市共有物业服务企业２８４４家，从业人员约２０万人，其中一级企业６５家、二级企业１９７家；全市住宅小区成立业主大会有６２７个，约占项目总数的２０％。按照项目总数的２０％推算，本市将有８０％的住宅小区仍使用《前期物业服务合同》。随着本市首个物业企业签定《前期物业服务合同》示范文本，意味着小区业主的合法权益将受到保护。

随着城市建设的不断发展，物业服务逐渐成为城市房屋服务管理的主要形式，成为物业服务纠纷的主要原因，比如合同内容不全面、不细化，权利义务设定不公平，标准约定不明确，违约责任不清楚等方面。此外，围绕合同而产生的投诉、信访数量占了物业服务投诉、信访总量的较大比例。

玉林山水花园签定的前期物业服务合同是完全按照示范文本的要求进行签定的。但与示范文本不同，该合同有两个亮点，即业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之一的标准承担相应的滞纳金；业主装修时未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，物业服务公司应当在完工后７日内将押金全额退还，否则应按逾期每日万分之一的标准向业主支付滞纳金。

从玉林山水花园前期物业服务合同来看，在规范物业服务企业的同时，维护了物业服务活动中各方当事人的合法权益，通过合同来减少一些物业纠纷，并营造和谐的物业环境。实际上，业主交纳的违约金只能用于物业服务公共区域的开支，不计物业服务公司的利润。

■　权威解读问：为什么物业管理公司改成了物业服务公司？

北京市康达律师事务所律师孟丽娜：这两份合同范本根据新出台的《中华人民共和国物权法》以及新修订的《物业管理条例》等有关规定起草。合同中突出的变化是将传统的“管理合同”改为了“服务合同”，从而突出了物业服务企业的服务属性。

《北京市前期物业服务合同》适用于房地产开发建设单位与其选聘的物业服务企业之间缔结的前期物业服务关系。《北京市物业服务合同》适用于业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结的物业服务关系。两合同示范文本明确了前期和后期物业服务中的主要权利义务，既在内容上保持了衔接，又充分考虑了前期物业服务的特殊性，并重点对业主入住前的物业服务范围、物业服务费用、合同期限等做了更为明确的规定。

从玉林山水花园前期物业服务合同来看，在规范物业服务企业的同时，维护了物业服务活动中各方当事人的合法权益，通过合同来减少一些物业纠纷，并营造和谐的物业环境。实际上，业主交纳的违约金只能用于物业服务公共区域的开支，不计物业服务公司的利润。

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北京市康达律师事务所律师孟丽娜：这两份合同范本根据新出台的《中华人民共和国物权法》以及新修订的《物业管理条例》等有关规定起草。合同中突出的变化是将传统的“管理合同”改为了“服务合同”，从而突出了物业服务企业的服务属性。

《北京市前期物业服务合同》适用于房地产开发建设单位与其选聘的物业服务企业之间缔结的前期物业服务关系。《北京市物业服务合同》适用于业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结的物业服务关系。两合同示范文本明确了前期和后期物业服务中的主要权利义务，既在内容上保持了衔接，又充分考虑了前期物业服务的特殊性，并重点对业主入住前的物业服务范围、物业服务费用、合同期限等做了更为明确的规定。