备案权下放 热钱加速渗入房地产开发资金链

今年上半年，上海地区共有11个项目以资产转让或股权转让（超过50％的股权转让）方式完成整幢收购，总体成交金额已逾17.2亿美元，已达2007年全年成交额的61％。其中，高端住宅及写字楼项目是投资者最受欢迎的物业类型，占到总投资额的90％。

备案权下放促热钱“淘金”

自7月1日起商务部正式把外商投资房产的备案权下放至地方，此项措施可能在一定程度上加快审批的进度，并将引来更多海外热钱流入。

今年上半年主要的收购案包括：高富诺12亿元购买华山夏都苑C幢；未来资产9.63亿元收购翠湖天地御苑18号楼；和记港陆44.38亿元出售世纪商贸广场予亚太置地；卓越金融集团11亿元向黑石集团出售长寿商业广场。高富诺收购华山夏都一案尚存悬疑，收购方高富诺并未承认此笔收购。

高力国际投资服务与特别项目部助理董事张小龙昨天告诉早报记者，外商投资房产的备案权下放至地方，对于外资投资环境是一大利好，由此可能吸引更多海外热钱流入。从投资结构来看，在人民币持续升值与经济相对依然强劲增长的预期下，境外机构在上海房地产投资市场依然活跃， 11个成交物业中境外机构成交项目达8个，投资金额占同期总成交额的88％。同时张小龙表示，海外热钱对本地市场的兴趣依然不减，仍在伺机而动。

有业内人士表示，一般境外热钱流入上海房地产市场的渠道主要有四种：一是直接设立外资房地产公司或参股境内房地产开发企业；二是通过一级市场购买上海房产类境外上市公司在香港主板市场发售的H股；三是间接投资，主要是通过房地产类企业借入外债的形式流入；四是非居民外汇流入，结汇后购买房产。

欧美公司意在参股开发

值得注意的是，以前活跃于中国的外资开发商多来自香港，但现在已有越来越多的欧美投资者通过对屯有土地的项目公司进行收购及合资来拓展业务。

张小龙告诉记者，有一部分欧美投资机构根据资金来源不同，在不同阶段介入房产开发项目中。这些投资机构有的本身拥有地产开发部门，利用“快钱”介入项目的开发阶段，取得高额回报；建成后再将项目转卖给旗下基金，“左手卖给右手”，用退休基金等长期稳定且收益要求不高的“慢钱”经营项目，获得稳健回报。这些实力雄厚的海外投资机构正在渗透到内地房地产开发的整条产业链中。

同时张小龙表示，目前投资市场的竞争令投资收益率不断收窄，2003年、2004年期间外资投资已建成的物业项目一般毛收益率在11%左右，净收益率在7%-8%左右，而目前这种投资行为的毛收益率下降到7.3%，净收益率仅6%左右。因此境外投资者通过参与到项目的前期开发中，项目开发阶段回报率就可达到20%以上。另一方面，国内开发商由于受宏观调控以及信贷紧缩政策的影响，也急需境外的资金支持。

目前，中心区域优质物业供应趋紧、上海等一线城市的竞争更为激烈，在收益率不断收窄的情况下，部分境外投资机构将转道投资于新兴区域或是二线及三线城市以获取更丰厚的回报。预期2008年下半年的投资热点仍将围绕办公物业，外资投资机构也将越来越倾向于购物中心项目的收购及综合性的土地开发。