两大猜测：“4万亿的32%”会为楼市带来什么？

虽然在震荡中前行，股价摸到阶段性新高，依然是近期地产股的主流，保利、招商、金地、珠实等地产股纷纷在近期创出了近七八个月以来的新高。特别是3月17日，受“4万亿投资计划32%和房地产业直接相关”、成交量持续上涨、房企去库存化理想等利好刺激，地产板块以近6%的整体涨幅领涨大市。

那么对于敏锐的投资者来说，这一次进入地产股，是纯粹借利好短炒一把还是真正认为这些利好能促进楼市复苏而大举增仓？从不少券商的分析来看，他们更倾向于后一种可能。渤海证券的最新报告认为“房地产市场2009年上半年将见底回暖”。对于目前成交增长明显的穗深楼市，这些利好有助于其真正触底回暖。

当然，也有券商持不同的看法，认为今年前两个月个人所得税增速比去年回落8.7个百分点，居民收入预期下降将进一步制约未来消费扩张，未来消费启动仍很艰辛，成交反弹能维持多久存疑，回暖之说尚早。

猜测1

能带动“1%”增长？

“国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%，可以看出中央对房地产业的重视程度远远高于其他行业”，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林的表态，直接影响了近期地产股走势。

也难怪，“4万亿元的32%”，也有1万多亿元，对于我国任何一个行业来说，都能产生巨大的拉动作用。近几年，我国房地产开发投资一般在二三万亿元之间，1万多亿元已达到了一半或三分之一的规模，能有效弥补开发商因市场前景、自身资金等问题而减少的投资额。

因此，即使我国今年一二月份房地产开发投资2398亿元，同比增长仅1%，远低于以往全年20%-30%的增幅水平，机构依然比较乐观，认为“房地产开发投资额有超预期的增长”。申银万国认为，“4万亿元投资”中部分将落实到保障住房方面，今年政府保障住房的力度将不断加大，另外开发商的资金压力也由于近期的成交上升而得以缓解，“未来房地产投资增速的正增长仍然可期”。

正如广东省房协负责人所言，维持投资规模与刺激消费是相辅相成、互为条件的。投资增速保持在正增长区间，是开发商对市场信心的表现，这种信心又能在一定程度上刺激消费，楼市成交的持续上升可期。 

猜测2

能带来更多成交？

虽然今年前两个月个人所得税增速比去年回落8.7个百分点，不少券商仍认为市民并不缺少买房子的钱。联合证券预测，流动性充裕而实体经济缺乏投资机会，导致投资者对下半年通胀的担忧，将促使资金向股市和楼市集中。楼市能抢到多少“蛋糕”，在于他们对楼市走势的判断，成交状况如何，会对其判断有着直接影响。

住房与城乡建设部对全国房地产市场的调研数据透露出较为乐观的信号，因为前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。

另一个利好，是基金经理们对房企库存状况的了解。戴德梁行报告显示，上海、北京、广州等全国九大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。庞大的库存量，成为影响房企资金状况的最大因素，库存状况如何，是基金经理是否增仓地产股的重要因素。而从基金增持万科、保利及近期大量资金流入房地产板块来看，基金经理的调查结果是正面的。

相对于一般的成交，降低库存的成交能带来更大的成交。毕竟，要使库存减少，会涉及到新增供应及成交量两个因素，只有成交量大于新增供应量，才能达到库存的降低。库存降低的结果，就能缓解供求的失衡，使供求趋于平衡。供求平衡的楼市，购买力才能得到最大程度的释放，带来更大的成交；供求平衡的楼市，更有回暖的底蕴。

这种现象正在广州上演。阳光家缘数据显示，广州可售商品住宅从去年底的1.8万多套下降到目前的不足1.4万套，两个多月时间内库存减少了4000多套，库存量降低了22%。合富辉煌集团市场研究部数据显示，广州成交仍在增速。3月份第一周，广州市(不含从化、增城两市)商品住宅签约套数就超过2000套，与成交同比翻番的2月相比，也能达到35%的比例。如果这种现象持续，就如部分开发商所预期，“至少在广州，2009年上半年实现真正的见底回暖并非奢谈”。