城市规划超前可避免大部分“公害”

    大量现实表明，位于不良居住环境附近的楼盘，长期的价格表现都非常糟糕。在记者的采访中，业界人士普遍呼吁政府、开发商等各个群体携起手来，努力为购房者们营造一个良好的居住环境。比如开发商可以更详尽地发布项目的“购房风险提示”，以更大程度地满足购房者的知情权。而城市管理者则应进一步提升城市规划的超前性，为城市居民提供一个相对稳定的居住环境。

    污染源附近的房产会贬值20%-30%

    “像垃圾填埋场这些污染物，长期来看其最大影响，是对国民体质的影响。”华森建筑工程顾问有限公司总建筑师王晓东在接受记者采访时称。

    据北京大学深圳研究生院博士何凌燕介绍，城市环境污染一般包括废水污染、废气污染、土壤污染、废渣污染、噪声污染、电磁辐射、放射性污染等，深受购房者关注的注入高速公路、工业区、高压线、发射塔等污染，也都属于上述类别，这些污染源给居民带来的污染既包括生理上的，也包括心理上的。

    不仅如此，污染源也容易引起矛盾冲突。滨海医院建在碧海云天旁边，引起业主的强烈抗议。南坪快速路通车穿过丰泽湖山庄，引发业主堵路行为。加上这次的清水河垃圾填埋场事件，都显示出了居民的担忧乃至恐惧。

    医院、停车场、高速路都是城市现代化的产物，这些东西极大的提高了城市人的工作效率，但在不少人心里，它们又都是一个个“污染源”。

    “污染源”的分布在侧，自然也会直接影响到楼盘的商业价值。“就算你出具的检测报告非常安全，购房者还是会很担心而不买你的房子，在二手房市场上，这样的房子更加难以转手。”福田一家在售楼盘开发商说。澳达实业行政总裁罗振坤更是直言，位于高速公路、高压线等附近的房子，长期来看，会比同类型的房产贬值至少20%-30%.因为高压线或许不会造成真正辐射的伤害，但置业者却一直有心理阴影。

    建言

    TO 开发商 销售楼盘时应公布环评报告

    在采访过程中，有环保界人士指出，让消费者更加全面了解自己所购买的楼盘情况，尽量减少入住后居民与开发商乃至政府之间的矛盾冲突，最佳方式莫过于强制开发商在销售楼盘时公布项目的环评报告。

    在记者的调查过程中，多位开发商也承认，和目前开发商公布在售楼处的“购房风险提示”相比，环评报告中所展现出来的楼盘缺陷“更加全面和详实，尤其是外部不利因素对项目产生的影响方面”。“如果公布出来，相信会更有利于消费者做出理性的购房决定。”深圳市社科院城市营运中心高海燕说，“这也是进一步尊重消费者知情权的体现。”

    记者辗转也获得了宝安松岗一靠近广深高速的在建项目的环评报告，该报告不但详细披露项目在不同阶段所产生的污染以及外部环境对项目可能带来的污染，而且，还对这些污染提出了非常详细的防治策略。比如，报告详细指出，项目将会受到附近一些以生产电镀、线路板为主的工业企业所产生的酸性废气的污染，在风向为西（南）风时，硫酸雾高值已经接近《工业企业设计卫生标准》的要求。

    不过，也有开发商指出，公布环评报告想法虽好，但不具备可操作性。据福田上述开发商高层透露，按照规定，楼盘环评在项目立项时便要提交，但是，由于该报告一般需耗时6-12个月时间，所以，行内的潜规则是，很多开发商楼都已经建好了环评报告还没有完成。

    TO 城市管理者 城市规划应有超前性

    大量事实表明，目前影响小区居民心理因素，大部分其实和小区规划无关，而是和城市规划有关。如南坪快速路、白沙岭无线电基站以及最近的清水河垃圾填埋场事件等等，都是因为城市规划的改变，或是突如其来的突发事件所导致的。由此，这也引起了业界更加积极地呼吁城市应该加强规划的超前性。

    “有些城市配套，是必须要建设的，比如像高压线、垃圾填埋场、医院、高速公路等等。”龙岗一家开发商高层说，“正因为如此，主管部门在做城市规划时，更应该做到超前性，在规划的时候要为日后的变化做好预留。”他表示，从经济成本角度考虑，规划的“善变”其实是大大增加了社会成本———比如拆迁谈判难度的增加，并且容易招致社会矛盾激化。

    “处在经济发展的初期，而且是经济的高速发展阶段，出现这样的问题在所难免。”王晓东称，因为城市的发展过快，城市管理者无法准确预测城市总量的变化，像深圳曾经规划过30万人口，但目前是1200万人以上。正因为如此，才导致规划的“善变”和滞后。他指出，目前很多内地城市所呈现的城市污染要比深圳更加严重，因此，深圳应该在尽力解决本地城市污染的同时，帮助内地城市来规避重走老路。

    对话

    对于正在建设的小区，开发商和业主是同一立场的

    罗振坤 澳达实业行政总裁

    黄金楼市：一般住宅小区周边如果有垃圾填埋场、高压线、高速公路等不利因素，会对住宅产生多大程度的影响？

    罗振坤：这些不利因素对小区的居住环境的影响还是满大的，因为楼盘地段是改变不了的，它不仅会影响小区居民的身心健康，也必然会降低项目的价值。就我个人经验，如果房屋太靠近高速公路、大型医院，那直接受影响的那部分户型，和同类但不受影响的小区或户型相比，它的价格可能会降低2-3成，当然，如果医院素质很好，这个影响会减低一些。如果太靠近高压线、电视发射塔等设备，那直接受影响的户型价格降低到三成都有可能。虽然现在国内外学界对电磁辐射到底影响多大还没定论，但如果不是价钱非常便宜，你绝对不会买高压线下的房子。上面这些不利因素影响房屋价值在短期内或者不一定表现出来，但长期肯定会有这样的可能。

    黄金楼市：你以前在香港有从政经验，能否谈一下香港在这方面的操作？

    罗振坤：我曾经在香港政务处工作过，这个部门的工作内容之一便是一方面联系规划部门，另一方面与涉事各方团体进行沟通，所以，会比较多地接触到像你说的这样的案例。但和深圳相比，香港面临这方面的问题其实比较少，因为香港的规划程序非常复杂和漫长，一个项目从规划出台到最终启动，可能需要好多年的时间。这个过程中，涉事各方的利益一般都得到了较为充分的表达。而内地则因为发展速度太快，很多规划跟不上实际发展，所以会经常出现你所说的那些问题，比如有时候会在已经建成的住宅区旁边建设一所医院，或者开通一条公路等等。

    黄金楼市：如果香港也出现了在住宅区旁边建设高速公路，政府会怎么处理附近的居民的不满？

    罗振坤：香港也曾经在住宅区旁边开通公路，但政府往往会在路两边设置隔音屏来将影响降到最低，也会考虑帮助住户更换双层隔音玻璃，或者给予一些补贴等等，通过这些方式来达成各方的满意。

    黄金楼市：开发商在其中应该为业主做些什么？

    罗振坤：如果小区已经建成入伙，开发商可能为业主做的不多，如果是正在建设，我相信开发商是会帮助业主做些事情的，毕竟，在这件事情上，开发商和消费者是站在同一立场的。不利因素的减弱或消除，对消费者以及开发商都是非常好的结果。