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如何定位城市综合体？
我们今天谈城市综合体，特别是二三线城市的城市综合体，并不算老调重弹。一方面，“城市综合体”这个概念一直被大而化之，广而泛之，最终在开发商、媒体的簇拥中，渐渐迷失了其最初的意义；另一方面，就二三线城市来说，每一个城市的发展背景截然不同，其城市经济发展消费水平、所处的商业版图不同，其需要的城市综合体的类型、数量就不通，城市综合体发展的轨迹也决然不同。
1952年，柯布西耶设计的马赛公寓建成，它创立了住宅综合体的雏形。此后，新泽西高速公路旁的奥特莱斯购物中心，开启了城市综合体的时代。随之，洛克菲勒中心、加拿大多伦多伊顿中心、六本木的繁华，让城市综合体的光环越发锃亮，以至于它们成了这个时代中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式。政府的推崇，开发商的拥趸，城市综合体进入高速建设阶段。从某种程度上来讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成了一个最具竞争力的多职能、抗风险的城市缩微体。
那么，作为城市的名片、标签的城市综合体，一个城市究竟需要多少？这不是城市设计所能解决的，其落脚点在于——宏观和微观对城市综合体的需求，即城市发展的等级、城市资源的整合能力、城市潜在消费群体数量和质量、城市基础设施条件和区域属性、开发商属性以及建筑形态选择影响着济南这座城市对城市综合体的消化力。由此可见，城市综合体的发展与一个城市的经济、发展、消费水平息息相关。
二三线城市的城市综合体的发展需要注意什么？
城市综合体的建设，决不仅是一个节点的建设，而是一个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程，其前期规划、资源整合、功能定位、建设施工、后期运营的复杂度不是住宅所能相比的。
二三线城市的城市规模中等，商业模式略显简单，相比一线城市，消费者在消费能力、意愿和层次上均略显欠缺。一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商在商业地产领域里商业概念、资金实力、资源整合、运营能力相对缺乏，对于高层次的大型综合的商业开发难度较大。
出于逐利性的考虑，不少发展商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业，再来向商业地块要回报，归根到底是短期利益为主导，“变现的短期价值”心态明显，缺乏长期经营“资产增值”的理念。因此，这就需要开发商具备长期作战的思想准备，毕竟城市综合体的价值在建设开发周期中具有明显的“长期价值溢出效应”。
尽管与一线城市相比，二三线城市在经济总量、城市发展水平、内在和外来消费客群等方面的存在着“先天性缺陷”，但是，这种“先天性缺陷”一旦找到好的突破口，就可以成为“后发优势”，这种“后发优势”的实现需要基于：济南城市综合体的发展应当做到现实性和前瞻性的结合，创新性与主题性的并存，功能的多元化，并强化资源整合，引入知名开发商，以加快城市综合体的发展。
因地制宜、推陈出新
二三线城市综合体的建设，要以满足城市需求为出发点。因此因地制宜就尤为重要：
现实性和前瞻性 二三线城市城市综合体的定位与功能一定要和城市经济、产业、商务商业等发展层次相吻合，并适当进行前瞻性、超前性定位。
创新性与主题性 凡是城市综合体都需要一个鲜明的主题，与历史文化、自然景观、区位属性相匹配，营造亮点，突出创新性、前瞻性、创意性、独特性，这些将直接提升城市综合体的软性竞争力，拉升项目商业价值。鹏欣的“水游城”系列产品当属此类成功案例。
功能多元化 二三线城市的城市综合体建设大多仍处于初级阶段，功能上与成熟的城市综合体存在较大差异，有待城市中合体功能多元化的发展。一个成熟的综合体集商业、办公、居住、酒店、文化、交通等多种功能为一体，而目前济南的城市综合体在功能上只能实现其中的一部分 ，其城市综合体功能较为单一、产品附加值低、成熟度低。
强化资源整合 城市综合体项目在其开发、经营和管理的运作过程中，需要企业具备雄厚的房地产资金实力和强大的资源整合能力，而资源整合能力更为重要，这也是城市综合体高度集约性的城市功能体现。例如将与外部商户资源、经营者资源、轨道交通、公共交通资源、济南城市的文化历史资源、公共市民广场资源、会展资源、航站楼资源、城市绿化景观资源等的有效结合，在相互依存、相互补益的基础上辐射出去，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的城市功能体。
